6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KONUT İHTİYACI

(GEREKSİNİMİ) SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nunda, 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin (b) bendindeki mesken ifadesinin karşılığı olarak konut, ihtiyaç ifadesinin karşılığı olarak da gereksinim ifadesinin kullanmak tercih edilmiştir. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak için konuta ihtiyacı olan kişiler başlığı altına altsoy, üstsoy ve kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler de dahil edilerek genişletilmiştir.

 

Toplumsal hayatta konut kirası kiraya veren ile kiracı arasında önem arz bir husustur. Son dönemlerde kiraya veren konut ihtiyacının oluşması halinde, kiracıyı tahliye etmekte zorluklar yaşamaktadır. Zira yeni bir kiralık konut bulunmasının zorluğu, kira bedellerinin yüksek olması gibi bir çok nedenlerle kiracı konutu tahliye etmek istememekte olup bu durum da kiraya verenlerin mağduriyetine sebep olmaktadır. Bununla beraber kiraya veren, her durumda kiracıyı tahliye edememekte olup sadece kanunda belirtilen sebeplerle kiracıyı tahliye edebilmektedir. 

 

KONUT KAVRAMI

 

Doktrinde mesken ve konut teriminden anlaşılması gerekenin ikametgâh olduğunu savunanlar mevcut olduğu gibi, ikametgâhın sadece sözlük anlamına göre değerlendirme yapılmaması gerektiğini ve mutlak yerleşme maksadı olmaksızın az çok devamlı olarak oturulan yerin de mesken olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunanlar da mevcuttur (Eren, 2015: 66). Yargıtay kararları incelendiğinde açıkça anlaşıldığı üzere kiralayanın eşyalarını korumak için dahi kiralayana tanınan tahliye imkânında mutlaka kiralananın ikametgâh olarak kullanılması şartı aranmadığı anlaşılmaktadır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2000/1413 E, 2000/1493 K.). Bununla beraber kiracının kiralanandan çıkartılmasını sağlayacak olan ihtiyaç, kiralayanın gerçek ve samimi ihtiyacıdır. İhtiyaç kavramı hem kiralayan bakımından hem de kiralanan bakımından üzerinde durulması gereken bir husustur.

 

İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) KAVRAMI, İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI

 

Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir (Gümüş, 2013: 421). Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K. ).  Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz (Tunaboylu, 2006:153). 

 

Kiraya verenler bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler

(Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/ 4701 K). Bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir. Yargıtay tarafından da desteklendiği üzere kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K.). Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığa çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir (Eren, 2015: 71; Gümüş, 2013: 421). Son olarak şunu da ifade etmek gerekir ki; ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği Yargıtay kararlarında vurgulanmıştır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/4701 K.).

 

Bir konut veya işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesi kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu noktada konut veya işyeri sahiplerine sınırsız bir hak tanındığı söylenemez. Dolayısıyla kanunda sayılmış olan haller dışında kiracının tahliyesi de mümkün olmamaktadır. Gereksinim sebebiyle tahliye davası, kanunda sayılmış olan bu sınırlı hallerden birisidir. 

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

 

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilme sebepleri sınırlıdır. Dolayısıyla dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.  Konut ve çatılı 

İşyeri kiralarının sona erdirilmesine yani tahliyesine ilişkin davalarla ilgili hükümler kamu düzenine ilişkin olup taraflar bu konuda tahkim yargılamasına başvuramazlar. Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

 

Biz bu yazımızda kira sözleşmesinin gereksinim nedeniyle dava yolu ile sona ermesini incelediğimizden buna ilişkin olarak;

 

- Gereksinim sebebiyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından öngörülmüştür:

 

Kiraya veren açısından: TBK m.350'ye göre kiraya veren kira sözleşmesini  kendisi, eşi(TMK m.197'ye göre hakim kararıyla ayrı yaşama hakkı bulunan eşin konut veya işyeri gereksinimi için kiraya veren eş tahliye davası açabilir. Buna karşılık, boşanma hükmünün kesinleşmesi halinde, kiraya veren ile eş arasındaki hukuki ilişki sonra erdiği için kiraya veren ile eş arasındaki hukuki ilişki sona erdiği için kiraya veren, boşanan eşin gereksinimi için bu davayı açamaz, evlenmenin butlan ve iptalle sona ermesi halinde de durum aynıdır.), altsoyu(bu bağlamda altsoyun yalnız çocuklar için değil, torunlar, torunların çocukları vs.de altsoy kavramına girer. Evlatlık da altsoy sayılır.) üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (Özellikle nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşler ve hatta kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda değerlendirilir.) için konut ya  da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirilebilir.  

 

Kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olan yeni malik açısından da aynı şekilde: Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde öngörülmüş olduğu üzere yeni malikin  de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırma imkanı mevcuttur. Burada da gereksinimin samimi ve zorunlu olması gerekir.

 

KİRAYA VERENİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE HALİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

 

TBK’nın 350’inci maddesi uyarınca tahliye davasının açılabilmesi için bir hak düşürücü süre öngörülmüştür. 

 

Buna göre dava, belirli süreli sözleşmenin sonundan itibaren 1 (bir) ay içinde açılmalıdır. İşbu süre hak düşürücü süre olarak düzenlendiğinden belirli süreli sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 (bir) ay içinde açılmadığı takdirde kiraya veren bu hakkını kaybetmektedir. 

 

Kiraya verenin, tahliye davasını belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde açabilmesi için, herhangi bir yazılı bildirim yapması zorunlu değildir. Ancak TBK’nın 353. maddesinde de kaleme alındığı üzere kiraya veren yazılı bildirim ile kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceğini bildirmiş ise, bir aylık süre sona ermiş olsa dahi, kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilmektedir.Doktrinde, kiraya verenin kira sözleşmesi sona erdikten sonra konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alması ve TBK. md. 353 çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmaması halinde kiraya verenin tahliye davası açma imkânı kalmayacağı ifade edilmektedir.

 

 

Bununla beraber “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Yargıtay içtihatlarında, eski kiracının kiralananı tahliye sonrası, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını kiralayandan talep edebileceği kabul edilmiştir. Kiralanandan tahliye edilen kiracı, başka bir yere taşınması halinde, çıkan nakliye masraflarını ve taşınma giderlerini kiralayandan talep edebilecektir. Başka bir taşınmaza taşınan kiracının yeni yer kiralama giderini de talep etmesi de mümkündür.

 

YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ

 

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için yalnızca kiralanan taşınmazı elde ettikten bir ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunması yetmemektedir. Kiraya verenin göndermiş olduğu bildirimde kira sözleşmesini sona erdirme iradesinin bildirimin içeriğinden anlaşılır olması gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik tarafından kiracıya gönderilen bildirimde yalnızca kiralanan taşınmazın yeni maliki olduğunun belirtilmesi tahliye davası açabilmek için aranan bildirim şartını sağlamayacaktır. Kiracıya yapılan bildirimde tahliye davasının ne zaman açılacağının bildirilme zorunluluğu ise bulunmamaktadır. Yalnız yapılan bildirimde tahliye davası açılacağı zaman belirtilmiş ise kiraya veren bu tarihten önce tahliye davası açamayacaktır. Kanunda bildirimle birlikte edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açılabileceği düzenlendiği için bildirimde beş ay sonra dava açılacağı bildirilse de kanunda kiracı aleyhine düzenleme yasağından dolayı altıncı aydan önce dava açılamayacaktır. Yeni malik kanunda belirtilen şekil şartına uygun olarak gönderdiği bildirim ile birlikte kira sözleşmesine konu taşınmazı mülkiyetine geçirdikten altı ay sonra dava açma hakkı başlayacaktır. Kiraya verenin altıncı aydan sonra başlayan dava açma süresi ise kira sözleşmesinin sonuna kadar devam etmektedir.

 

Bu bağlamda yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kira sözleşmesine konu olan taşınmazı elde ettikten sonra bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmek durumundadır. Kanun maddesi “yazılı bildirim” olarak düzenlendiği için bildirim yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır.

 

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni malikin yapacağı yazılı bildirimin kiralanan taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ulaşmış olması gerektiğini aramaktadır. Bu nedenle bildirimin geç ulaşmasının yükü yeni malike yüklenmiştir. Örneğin taşınmaz elde edildikten yirmi dokuz gün sonra noter aracılığıyla gönderilen ancak kiracının eline otuz birinci günde ulaşan bildirim geçerli sayılmayacaktır. Ne var ki kiracı yapılan bildirimi kasti şekilde engeller ya da geciktirirse bu durumda bildirim zamanında yapılmış sayılacaktır. 

TBK m.355'te açık hüküm bulunmamakla birlikte, konu TBK m.352 ile aynı içerikte olduğundan kiralayan, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz (KK.m.15/I).

 

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ÖRNEK YARGITAY KARARI

 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi  2015/4382 E.  ,  2015/5447 K.

 

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Akyazı Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 24/12/2014

NUMARASI : 2014/474-2014/674

 

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, dava konusu taşınmazı 26.02.2014 tarihinde satın almış, satın alma olgusunu ve ihtiyaç iddiasını davalıya 28.02.2014 keşide tarihli ihtarname ile bildirmiş, ihtarname 10.03.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Mahkemece, 6570 Sayılı Kanunun 7/d maddesi uyarınca davacının davasının kabulüne karar verilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi ihtiyacı nedeniyle 6570 sy'nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisapdan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir. İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür.

Davacının .kapı nolu bağımsız bölümler hakkında ayrı ayrı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı görülmüştür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak, davacının ihtiyacı açıklattırılmalı, .kapı nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davaların birleştirilerek, açılan tüm davalar yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, işin dava konusu bağımsız bölümlerden birinde yapılıp yapılamayacağı, ihtiyacın niteliğine göre diğer bağımsız bölümlerin de tahliyesi gerekip gerekmediği, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi gerekiyorsa bu birleştirmenin basit bir tadilatla ihtiyaca elverişli hale getirilip getirilemeyeceği konusunda mahallinde keşif yapılmak suretiyle karar verilmesi gerekir. Davalının istemin yeniden imar ve inşaa nedeniyle tahliye istemi olduğunun anlaşılması halinde ise; yeni malikin 6098 sayılı kanunun 351(6570 sayılı kanunun 7/d maddesi karşılığı) maddesindeki sürelerden faydalanarak 6098 s.k. 350/2 maddesine göre tahliye davası açamayacağı hususu gözetilerek, yapılacak inceleme ve araştırma sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

12.27.2023 tarihinde yayınlandı.